資本利得稅｜美澳同步稅改救樓市 專家質疑難解供應困局
美國與澳洲近期相繼推動房產資本利得稅（CGT）改革，試圖緩解住房短缺。美國參議員提議將物業買入價與通脹掛鉤以減輕業主稅負，預計影響800萬家庭；澳洲則於2026年預算案取消投資物業負扣稅抵扣薪資，並將CGT折扣改為通脹調整。專家對成效看法分歧，有研究指稅改對解決供應問題幾乎無效，長者業主搬遷意欲並非單靠稅務誘因能改變。
【揀報】 美澳兩國近期相繼推動房產資本利得稅改革，試圖透過稅制調整緩解嚴峻的住房短缺問題。然而，專家對政策效果看法分歧，質疑稅改難以根治樓荒的結構性困境。
美國方面，共和黨參議員克魯茲 (Ted Cruz) 與斯科特 (Tim Scott) 於 3 月致函財政部長貝森特 (Scott Bessent)，提議透過行政命令將物業「基準 (basis)」——即買入價格——與通脹指數掛鉤，以降低長期業主的資本利得稅負擔。克魯茲表示：「這項調整將鼓勵擁有大量資產淨值的長期業主出售房屋，增加年輕家庭上車的供應 (increase supply)。」根據全美房地產經紀人協會 (NAR) 數據，目前約 800 萬美國家庭因超出 50 萬美元的夫婦免稅上限而需繳稅，佔總數一成。特朗普 (Donald Trump) 此前亦曾表示，正考慮對房屋買賣實施免徵資本利得稅 (no tax)。
與此同時，澳洲 2026 年聯邦預算案宣布全面改革負扣稅 (Negative gearing) 與資本利得稅制度。自預算案公布當晚 7 時 30 分起買入的投資物業，將無法再以租金虧損抵扣薪資所得稅，僅能用於抵扣其他物業收入。資本利得稅折扣亦由固定五成改為通脹調整，並設 30% 最低稅率。財政部預計，此舉將促使 7.5 萬套物業由投資者轉手至首次置業者，但整體供應將減少 3.5 萬套，需靠其他住房政策補足。
對於稅改效果，專家意見嚴重分歧。美國智庫卡托研究所 (Cato Institute) 稅務政策研究主任米歇爾 (Adam Michel) 認為，擴大免稅額「能釋放部分房屋供應 (free up)」。然而，布魯金斯學會 (Brookings Institution) 研究員格萊克曼 (Howard Gleckman) 則直言：「這對解決供應問題幾乎無效 (next to nothing)。」他指出，長者業主不願搬遷的原因複雜，稅收並非首要考量。澳洲財政部長查默斯 (Jim Chalmers) 則強調，現行制度鼓勵投資者「湧入現有房屋，推高樓價並將年輕人拒諸門外 (pushing prices)」。
值得關注的是，兩國稅改均對新樓網開一面。澳洲新建住宅可繼續享受負扣稅抵扣薪資，並可選擇保留五成稅務折扣；美國「更多房源上市法案」亦提議將夫婦免稅額由 50 萬美元倍增至 100 萬美元，並按通脹指數化調整。
新聞來源：《CNBC》、《ABC News》、《ABC News》、《CNBC》